不動産ビジネスの種類・準備するもの・成功させるポイントを徹底解説！

不動産ビジネスとは？

不動産ビジネスとは、文字通り不動産業界で行うビジネスのことをいいます。その業態は多岐に渡るため、今回は最も関心の高い「不動産投資」にフォーカスし説明していきます。

 

1.ワンルーム（マンション）投資

中古マンションのワンルームは、低予算で不動産投資を始められるという利点から、不動産投資をこれから始める初心者の方に人気のある投資手法です。地方で数百万円〜、首都圏でも1,000万円代〜購入でき、低価格のマンションなら手元に資金がなくてもローンを組む事が可能です。

 

2.アパート経営

ワンルーム投資よりハードルが高いのがアパート経営です。準備金として購入するアパートの約二割を頭金として準備する必要があります。また、高額なアパートに対して不動産投資ローンに申し込む場合、年収600〜800万円がボーダーとなっている場合が多く、フルでローンを組める人は限られてきます。

 

例えば、5,000万円のアパートを購入する場合、1,000万円の準備金が必要となります。 アパート経営は、初期投資ののほか、経営を軌道に乗せ、利益を出していく必要があるため、初心者にとっては難しいビジネスとなります。

 

3.空き家を活用した不動産ビジネス

2015年に施行された「空き家対策特別措置法」により、固定資産税が大幅に上がってしまい、相続した家も空き家として放置しておくことが難しくなりました。

 

このような背景から「空き家ビジネス」を行う業者が増えてきています。

 

特に、所有する空き家を「賃貸」「シェアハウス」「民泊」とった用途へ変更し、投資不動産として活用するケースが多いです。

 

また、税制改正により空き家を手放す人が増加したため、空き家を低価格で購入し、それを転売することで利益を上げる業者もいます。

 

このような「空き家転売投資」と呼ばれる手法は、空き家が存在することで価値が下がっている土地を空き家ごと購入し、「取り壊し費用」や「整備費用」を差し引いた上でさらに売却益を出す手法で最近注目を集めています。

 

4.コインパーキングの運営

個人でも参入しやすいのがコインパーキングの経営です。土地を購入し機械を設置すれば、あとは維持管理だけでOKです。運営すすための手間はかからず、コストも安いのが魅力です。そして駐車場は立地の選定さえ誤らなければ需要が高く、利益も見込めます。

 

前述のワンルーム投資やアパート経営に比べ運営の手間も少なく、かけるコストも少なくなるのがメリットです。

 

不動産ビジネスを始める前に準備するもの

不動産ビジネスを開始するには、まずは何を準備する必要があるのでしょうか。ここでは不動産ビジネスを行うに当たり、準備するものをご紹介させて頂きます。

 

1.物件選定

不動産ビジネスはまず「物件選定」からスタートさせます。不動産をビジネスにする以上、物件選定は非常に重要です。物件選定のコツは、不動産会社やインターネットの情報だけではなく、実際に現地に行って自分の目で確かめることが大切です。また、物件の周辺環境も観察することで、他の物件と差別化できるものを発見することもできます。

 

2.不動産のプロに相談しアドバイスをもらう

不動産売買に関して初心者であれば、必ずプロに相談するようにしましょう。自分で「この物件がいい」と判断したとしても、それが正解かどうか分かりません。そこで不動産の専門家に相談する事で、的確なアドバイスをもらうことも可能です。

 

3.ローンや金利を確認する

多くの場合、不動産投資はローンを組むことが殆どです。そして、ローンを組む際は金利を注意して確認しましょう。金利が高い場合、収入的にデメリットが生じます。黒字経営を目指すためにも、無理なローンは避けるようにしましょう。

 

4.管理体制を整える

不動産ビジネスを開始する際は、管理体制を整えることが重要です。原状回復や家賃滞納などの対応は、意外に労力が必要となります。

こうした不動産管理に要する時間にリソースを割くケースもあるため、本業のある人は運営に苦労する可能性もあります。そのため、まずは不動産の管理会社に管理を依頼することがお勧めです。

 

5.その他の注意点

その他の注意点として、不動産管理会社や金融機関、税理士と定期的なコミュニケーションを図りましょう。自ら意欲的に不動産ビジネスについて学ぶ姿勢が無いと、損失ばかり増えてしまいます。不動産ビジネスを開始する前に、必要な知識やノウハウを熟知して、賢く利益につなげていきましょう。

 

不動産ビジネスのメリット・デメリット

不動産ビジネス始めるに当たり、メリット・デメリットを把握しておくことは非常に重要です。ここでは具体的なメリットとデメリットについて解説していきます。

 

不動産ビジネスのメリット

1.安定収入の確保

まずメリットとして挙げられるのが、安定収入を確保できる点です。例えば、賃貸に出すことで、空室が埋まればで毎月まとまった家賃収入があります。20万円の家賃が突然10万円に下がったりすることは滅多にないので、不動産は安定した収入源といえます。

 

このような安定的な収入源を確保しておくことで、老後の生活費を補えたり、突然の病気や怪我で働けなくなったときに、不労所得がある状態になるため心強いです。

 

2.死亡保険の役割を担ってくれる

ローンを組んで投資不動産を購入する場合、団体信用生命保険への加入が義務付けられています。万が一、死亡した際はローン残債が保険から支払われる仕組みとなっているため、遺族にはローンがない不動産を遺すことが可能です。そのまま賃料が不労所得となり、死亡保険の役割を担ってくれます。

 

3.節税対策になる

不動産投資は赤字経営に陥ることもあります。しかし、所得がマイナスとなった場合、その分を本業の所得から差し引くことで住民税や所得税を安く抑える事ができます。

 

4.相続税の対策になる

遺産相続の場合、相続税は「評価額」を基準に算出します。また、現金のまま相続すると、評価額は現金の金額がそのまま適用されます。しかし投資用不動産の場合は計算方法が異なり、土地と建物の時価から割引いて評価額を算出します。

 

投資不動産の評価額は現金と比べると、1/3から1/4になります。つまり、現金のまま遺すより、投資不動産として遺す方が、支払う相続税が少なく済みます。

 

5.インフレ対策になる

インフレしてお金の価値が下がった際の対策として、不動産を持つという考え方もできます。例えば、資産を現金で保有していると、物価によって資産価値が左右されます。一方で実物資産である不動産自体の価値はお金の価値が下がっても、価値は変動しないので、インフレに対応することが可能です。

 

6.自分で投資効率をコントロールできる

不動産投資は、株式投資などの投資と比べると自由度の高い投資です。家賃の設定や入居者募集など、すべて自分で判断しコントロールする事が可能です。

 

7.自己資金が少なくても始める事ができる

高級マンションのように高額なマンションは別ですが、中古のワンルームマンションの一室のように低価格であれば、自己資金が少なくてもローンが組むことができます。頭金なしで購入できるケースもあるため、若い世代やサラリーマンなどが副業として不動産ビジネスを行うケースもあります。

 

不動産ビジネスのデメリット

続いては不動産ビジネスを始めるに当たってのリスクやデメリットについて解説していきます。

 

1.様々なリスクと向き合う必要がある

▼不動産ビジネスにおいては下記のようなリスクが考えられます。

• 空室が埋まらない、入居が決まらない
• 家賃滞納
• 設備故障や経年劣化
• 災害による修繕リスク
• 入居者トラブル

 

中には副業感覚で不動産ビジネスを始める方もいますが、考えられるリスクとその対策を想定しておく必要があります。

 

2.身内の理解が必要

ローンで投資不動産を購入するということは、言い換えれば銀行に借金をするということです。例えば、本人の支払い能力が下がった場合などは、代わりに残債を払う連帯保証人の設定が必要です。連帯保証人は家族や親戚にお願いする必要があるため、身内の理解は必須です。

 

また副業として行う場合、投資に関する雑務は本業の合間や休日に行うこととなるため、家族との時間は減ってきます。見落としがちな部分ではありますが、家族との事前の擦り合わせや、家族の理解・協力を得ておく事がビジネスをスムーズに進める秘訣と言えます。

 

3.換金に時間がかかる

すぐに購入・売却が可能な株式などとは違い、不動産売買には様々な手間や手続きが必要です。不動産業者を探して、買い手を募集し、商談を繰り返して売買契約を締結し、入金を待つ…といった流れとなるため、現金を手にするまで数ヶ月は余裕でかかります。

 

投資不動産を売却し換金する場合、不動産を購入したときと同等の手間がかかることを想定しておきましょう。

 

不動産ビジネスを成功させるポイント

最近は、「投資不動産を購入して、業者に委託すれば、あとは利益が出るまで待つだけ。」といった時代ではなくなってきました。

 

単身者専用や子育て世帯向け、大学生専用など、土地柄や不動産の需要を見極めて、独自性や強みを打ち出し、入居率を上げることが成功への近道となります。

 

つまり不動産ビジネスは計画的に、土地活用のコンセプトを明確にする事で、他物件との差別化を図りながらサービスを提供していくのが理想です。

 

また、投資不動産を保有するためには資産を確保しておくのも重要です。

 

初期投資がそれなりに必要なため、資産があれば融資を受ける際も有利になります。さらに潤沢な資産があれば、物件をキャッシュで購入することも可能です。

 

不動産ビジネスは手軽に始められるとはいえ、それなりの金額で取引していくビジネスです。しっかりと不動産ビジネスについて学び、最低限の知識やノウハウを身につけてから開始しましょう。

 

まとめ

不動産ビジネスを成功させて収益性の高いビジネスに成長させていくためには、その実態を知るところから始める必要があります。

 

また、物件選定も非常に重要なため、選定した物件に関して、不動産の専門家に必ず意見を求めましょう。

 

そして、不動産ビジネスを法人化すれば、節税や赤字を繰り越せるメリットもあります。一方で、それなりにコストがかかり、最大65万円まで控除できる青色申告ができないことがデメリットとして挙げられます。法人化は、1、2週間程度でできますが、ある程度の資本がなければ、厳しいかもしれません。

 

いずれにせよ、専門家のアドバイスを聞きながら、無理のないプランを立てることが重要です。「不動産ビジネスを始めて節税したい」「不動産ビジネスで利益を得たい」と考えている方は、長期的な計画と戦略を建てるようにしましょう。